Доходное место: Плодово-выгодный формат

Подробности

Создано 22.09.2014 19:00

Если будет сделана ставка на отечественного производителя, а не просто на смену зарубежных поставщиков, то новый для России формат недвижимости — агропромышленные парки — получит наконец шанс для развития.

Как сообщили в Министерстве сельского хозяйства, в настоящее время государственная аграрная политика страны базируется на госпрограмме развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 гг., утвержденной постановлением правительства Российской Федерации от 14 июля 2012 г. № 717. Об агропромышленных парках в этой программе не говорится ничего, хотя документ предусматривает мероприятия по развитию инфраструктуры и логистическому обеспечению рынка.

Общественные организации, представители отраслевых бизнес-сообществ продвигали идею агропромпарков давно. С интересом воспринимали ее и в министерстве. Как объясняет Надежда Дурыгина, заместитель директора департамента регулирования агропродовольственного рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Минсельхоза, функции агропромышленных парков — производство, хранение, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции, оптимизация механизма доставки еды до потребителя (в том числе сокращение цепочки посредников). Как считают в министерстве, агропарки рассчитаны на обслуживание российских производителей.

Ушли от базы

Участники рынка девелопмента и консалтинга дают разные характеристики агропромпаркам. В NAI Becar считают, что это современный аналог российских плодоовощных баз, оптово-розничные центры, где продаются в основном овощи, фрукты и цветы. Стандартный крупный объект представляет собой площадку (от 5 до 200 га) с несколькими зонами. В них расположены склады, рассчитанные также на низкотемпературное хранение и переработку, открытые площадки под хранение и перегрузку, площадки для торговли с автомобилей, сопутствующая инфраструктура — паркинг для посетителей и арендаторов, кафе, рестораны, гостиницы, автомойка и проч.

Богдан Григорьев, руководитель проекта «Росагромаркет» ГК «Ермак», подчеркивает отличие от привычных овощебаз: помимо услуг хранения производителям предлагают расширенную переработку выращенного — сортировку, калибровку, помывку, упаковку, т. е. доведение до товарного состояния, чтобы местные производители могли конкурировать с поставщиками импорта.

Евгений Колдин, представитель компании «Агроинвест» — инициатора проекта по строительству сети агропромышленных парков в ДФО (Приморский и Хабаровский край), делает акцент на результативности такой идеи: конечным продуктом каждой «технологической линии» должен стать товар глубокой степени переработки с высокой добавленной стоимостью. Расположение цепочки предприятий на одной территории снижает логистические расходы. В идеале производителям могут оказываться меры поддержки со стороны государства, за что и выступают инициаторы создания агропромпарков, а точнее — оптово-распределительных центров (ОРЦ), возможно увязанных в единую сеть.

Пока парки в агропромсекторе, по словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, являются почти штучным явлением, несмотря на значительные перспективы этого формата. Хотя, по данным Дурыгиной, самообеспеченность РФ овощной продукцией составляет 88,4%. Импорт овощей носит сезонный характер. Более половины объема импорта — это тропические фрукты (бананы, финики, цитрусовые). Что касается фруктов и ягод, то здесь самообеспеченность невысока. По оценкам общественных организаций, импортное и отечественное продовольствие даже до санкций находилось в соотношении 40 на 60 соответственно.

Азамат Алишев, заместитель гендиректора по развитию РНИИ «Агроприбор», продвигает идею создания единой «Роспродсети». Алишев отмечает, что пока в стране почти нет площадок, где бы могли встречаться производители и закупщики продукции. 1 кг рыбы на берегу стоит 50 руб., на прилавках в регионах — 160 руб. Такое соотношение — это следствие цепочки посредников, от которых может избавить центр оптовой продажи, рассуждает он. Мелкие производители могут кооперироваться, чтобы конкурировать с крупными. Только таким образом можно решить вопросы цены и повышения конкурентоспособности нашей продукции, уверен Алишев.

Ратуя за развитие такого формата, эксперты ссылаются на мировой опыт. Григорьев говорит о сложившейся в Европе системе ОРЦ сельхозпродукции, в том числе агропромпарков. Один из примеров — крупнейший оптовый рынок «Ранжис» в пригороде Парижа, государственная сеть оптовых рынков «Меркаса» в Испании, рынок «Бронише» в Варшаве и ряд других. Лидером в области логистики и первичной переработки сельхозпродукции считается Голландия с ее многовековой историей международной торговли.

По данным консультанта Игоря Индриксонса, на зарубежных рынках такая разновидность коммерческой недвижимости довольно популярна. Ее доходность при сдаче в аренду — около 12% годовых. По его оценкам, затраты на организацию парка потребуются немалые. Здесь необходимы более масштабные системы коммуникаций, холодильные установки и многое другое. То, что в России новый формат не пробивает себе дорогу стремительно и активно, как это происходит, например, с торговыми центрами, говорит о высоких рисках и невысоком по российским меркам уровне доходности, уверен эксперт. По подсчетам Колдина, инициатор проекта окупит вложения за 12-15 лет в зависимости от удаленности территории парка от существующей инфраструктуры. Инвестиции в подготовку 1 га в среднем по России Колдин оценивает в 26 млн руб. По мнению экспертов, рентабельность таких проектов уступает показателям уже раскрученных и понятных видов девелопмента.

Хотя в случае создания агропромпарков, отмечает Колдин, риски сельхозпроизводителя дополнительно хеджируются переработчиками. Таким образом, кооперируясь на одной территории, производители приобретают дополнительную «живучесть».

В NAI Becar отмечают, что было бы ошибочно сравнивать показатели доходности парков индустриальных и агропромышленных. Рентабельность бизнеса в индустриальном сегменте выстраивается не на арендных потоках, а на выручке от продажи земли (за минусом затрат на подведение коммуникаций, межевание участков и другие организационные работы). Часто девелоперы индустриальных парков могут выступать и в качестве застройщика по схеме built-to-suite, говорит заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок. По ее мнению, проект агропарка достаточно сложный в силу специфики рынка сельхозпродукции и высоких рисков на этом рынке. Наиболее вероятными девелоперами агропарков, по мнению Данченок, будут компании, которые заняты в производстве или дистрибуции такой продукции. Логичной выглядит и возможная кооперация с ведущими девелоперами складских объектов.

Региональный фактор

Регионы особенно нуждаются в качественных и недорогих продуктах питания. В Приморском крае, приводит пример Колдин, вопрос импортозамещения стоит крайне остро, так как импорт товаров сельскохозяйственного производства достаточно высок. Примерно 60% их объема может быть заменено на товары собственного сельхозпроизводства.

Елена Пилюс, директор по инвестиционной политике АССАГРОС (Ассоциация отраслевых союзов АПК России), уверена, что необходима системная государственная поддержка проекта по созданию федеральной сети ОРЦ сельхозпродукции. В противном случае начатые в настоящий момент проекты в регионах так и останутся единичными и не связанными друг с другом. «Необходимо законодательное закрепление понятия ОРЦ, критериев включения центров в единую сеть, а также мер господдержки, — перечисляет Елена Пилюс. — Это в значительной степени снизило бы инвесторам риски вхождения в данный бизнес». Она высказывает надежду на государственно-частное партнерство: «Собственниками и инвесторами центров могут выступать частные структуры, однако государство должно, с одной стороны, содействовать частным инвесторам в реализации таких проектов, с другой — контролировать, насколько деятельность центров соответствует заданным функциям».

По данным NAI Becar, до 2017 г. в России может появиться 11 агропарков. В Министерстве сельского хозяйства называют примеры как реализованных, так и проектируемых объектов в Московской, Калужской, Тамбовской, Орловской, Смоленской, Воронежской, Ленинградской, Саратовской, Челябинской, Свердловской, Томской, Новосибирской и Иркутской областях, а также в Республике Татарстан, Республике Башкортостан, Республике Бурятии, Пермском крае.

В Республике Татарстан, рассказывает Дурыгина, в прошлом году состоялось открытие агропромышленного парка «Казань». Это технологический комплекс, ориентированный на развитие малого и среднего предпринимательства в области сельского хозяйства. Площадь основного здания — более 50 000 кв. м, из которых почти 14 000 кв. м занимают торговые помещения. В здании размещаются также цеха для переработки сельхозпродукции, пекарня, складские помещения, кафе, небольшая гостиница, административные офисы.

Агропромпарк «Казань» — пилотный проект для регионов РФ. Он строился за счет средств республиканского и федерального бюджетов, его стоимость составила 2,4 млрд руб. Ставка аренды одного торгового места — от 7500 до 18 000 руб. — зависит от номенклатуры товара, площади, комплектации оборудованием. В цену включены и все дополнительные затраты, например на энергоснабжение витринного и холодильного оборудования. В агропромпарке работают цех по выпуску хлебобулочных изделий, цех по переработке мяса, а в перспективе появится цех по переработке овощей.

Строительство подобного объекта, рассказывают в Минсельхозе, ведется в г. Баксане в Кабардино-Балкарии. В республике также функционирует агротехнопарк «Агроконцерн «Золотой колос», который был создан в 2010 г. В нем 17 сельскохозяйственных организаций.

Пять региональных агроиндустриальных парков создано в Ставропольском крае, в проекте участвовали и министерство, и региональная власть, сейчас ведется работа по привлечению резидентов. На территории Минераловодского района Ставропольского края реализуется один из самых крупных проектов — строительство агропромышленного парка «Ставрополье». Нечто аналогичное может появиться в Северной Осетии.

Однако пилотные проекты на необъятных просторах России могут оказаться штучными, если не будет оказана поддержка государства, уверены эксперты. В настоящее время Ассоциация сертифицированных сельхозпарков охватывает 42 страны, говорят NAI Becar, на территории России сегодня действует только один сертифицированный объект — Фруктово-овощной Ростовский терминал, расположенный в г. Аксае Ростовской области. Его общая площадь составит 23 га с учетом строящейся второй очереди.

Григорьев уверен, что среди существующих агропромпарков нельзя выделить ни одного по-настоящему успешного в отличие от индустриальных парков. Алишев это подтверждает. В 2012 г. на Петербургском экономическом форуме был дан старт проекту создания Агропромышленного парка Санкт-Петербурга с планируемым годовым грузооборотом в 1,3-3,2 млн т. Участниками проекта стали власти Санкт-Петербурга, ОАО «Меркаса», ФГУП «Нацрыбресурс» (Росрыболовство), ОАО «Государственная транспортная лизинговая компания». Но проект по ряду причин движется с трудом: меморандум подписан, но не выделен даже земельный участок.

Но главное — вновь создаваемые объекты без поддержки сверху будут вырождаться в оптовые рынки, как это уже происходит в ряде случаев. Большинство существующих агропромпарков выглядят как современные сельскохозяйственные рынки — даже не оптовые, а розничные, говорит Григорьев. Есть примеры небольших парков, занимающихся переработкой и хранением сельхозпродукции и частично ее сбытом. Однако проектов по созданию ОРЦ, включающих в себя полный комплекс услуг всем заинтересованным игрокам (сельхозпроизводители, переработчики, оптовые организации, розничные сети и магазины, ресторанный и гостиничный бизнес, предприятия соцпитания) от первичной переработки и хранения сельхозпродукции до ее транспортировки и реализации, на сегодняшний день нет.

Между тем, по оценкам экспертов из JLL, даже на территории Московской области при всей дороговизне подмосковной земли можно говорить о востребованности подобного проекта. Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей JLL, уверен: расположение агропромышленных парков в таких районах, как Молжаниново на Ленинградском шоссе, на Симферопольском шоссе в районе Щербинки, между Киевским и Боровским шоссе за Внуковом было бы вполне успешным. С учетом масштаба проектов реализация каждого займет 5-7 лет. И такие планы озвучивались: столичные власти заявляли о намерениях строить агропарки на земельных участках площадью до 200 га с участием внешних инвесторов на условиях заключения концессионных соглашений.